'拿地赚钱'的时代已过去 商业地产路在何方?

核心提示:  当前整个房地产行业所处的环境和发展模式发生了巨大变化,经济增速放缓,产业结构调整,宏观政策优化,中国经济发展进入了一个“新常态”,这意味着,过去跑马圈地的粗放型发展已经过去,未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地...

  当前整个房地产行业所处的环境和发展模式发生了巨大变化,经济增速放缓,产业结构调整,宏观政策优化,中国经济发展进入了一个“新常态”,这意味着,过去跑马圈地的粗放型发展已经过去,未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域,在新形式下,也面临着巨大的挑战和发展阻力,局部供应量过剩的泡沫危机、移动电商增长的巨大冲击,内忧外患。

  与此同时,在四川夹江却出现一个商业地产项目仅一个月的运作时间就达到了开盘即清盘的“日光盘”现象,这仅仅是个个案吗?他们怎么做到的呢?这一现象对新一年的商业地产发展又能带来哪些启示?

  该项目的操盘机构网聚天下传媒的创始人李亚男就商业地产发展及诸多具体执行细节等问题接受了记者采访,以下为采访实录。

  记 者:都在说商业地产供应量过剩、泡沫危机四伏,是不是就不能做商业地产了,是不是已经到头了,您怎么看?

  李亚男:到头的说法有点过,要不然王健林为什么还没有停止扩张和发展万达呢?但从数字上看,确实有这方面的影响,截止到2014年底,全国约有4000家购物中心,累计商业建筑面积已经达到4亿㎡,按全国每年增长400家以上来计算,2015年预计达到4500家左右,全国50个重点城市商业综合体非住宅总体量也将达到5.64亿㎡。未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段,是人均商业面积继续提升的阶段,是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段,是催升商业地产继续过剩的阶段。而在这样一个阶段下,过去触地就赚,拿地就赢的时代已经过去了。

  但另一组数据又让我们感觉到,这里面还是有很大的文章可做,且不说商业地产的租金在不断上涨的趋势,就看一些总体数据,截止到2014年,中国的社会零售总额就已经达到26.2万亿,按目前的增长趋势,预计到2020年,再过5年,中国的零售总额即将达到50-60万亿,就算电子商务占到50%的比例,那也有近30万亿的市场来运作,这也是一块相当大的蛋糕。所以,商业地产需要不断去粗存精、优胜劣汰、更新换代、不断升级。而房企则需要进一步修炼内功、打造精品、创新模式等才能够在新的形势下发展得更好。

  记 者:所以在您看来是挑战和机遇是并存的。相对而言,机遇对于每个开发企业都是平等的,而且蛋糕已经摆在那儿了,就看你怎么吃了,所以我们不谈机遇,您觉得商业地产面临最大的挑战都有哪些?您刚才说的电子商务算不算?

  李亚男:电子商务包括移动电子商务在内应该都不能算作是挑战,他并不是瓜分了原有的商业份额,因为谁也没有限制传统商业不能结合电子商务来做,就比如说万达,在宣布了与百度和腾讯的O2O合作后,其股价的表现就足以说明一切了,有钱的,可以自己搭建电商平台,没钱的可以借助别人的电商平台,总之,对于行业发展,定位大会员、大数据,是如虎添翼的事情。

  要说挑战,从商业地产项目获得成功的基本条件来看,地段、规划、建造、管理,这些都是必备的东西,没有这些,你就别踏进这个门,总体来看,当前要想再涉足这个领域,不得不面对两大挑战,一是土地供应的壁垒,二是资金压力的壁垒。前者是政府为主导力量,我们左右不了,但后者可就是我们自己的事了,资金压力是现阶段任何一个开发企业,商业地产开发企业更为关切的问题,依靠政府的货币宽松政策已经很有限了,其他借贷的风险和成本又极高,最理想的状态就是自有充足资金,但谁会这么开发项目呢,这样不是解决了压力,而是带来了更大的压力。

  所以,最现实最有效的渠道就是,像万科、恒大、龙湖等大型房企一样,加快资金回笼的速度,对资金充分利用,也就是我们俗话说的,滚动起来,运转起来,这也是我们网聚天下实现的要帮助商业地产项目运作起来的目标。

  记 者:就像您的机构刚刚操盘运作的这个四川夹江的项目一样是吗?

  李亚男:是的,而且非常具有代表性。

  记 者:为什么说这个项目具有代表性,你们遇到了什么样的难题和阻力?

  李亚男:简单说一下这个项目的基本条件吧,四川夹江亿都国贸城项目,就宏观环境大家都是一样的,不管你在哪个城市,但这个项目所在的地方,基础条件更为严峻和苛刻。夹江县地处四川乐山市和峨眉山市中间,轮经济发展优势肯定和这两个城市没法比;论自身条件,人口只有13万,百姓生活很安逸;论竞争激烈程度,夹江已经有的商业项目包括锦宏塞纳锦城、三江国际建材采购中心、时代米罗、峨眉山月、新地印象欧城、广博城市广场、交大黄金时代等超过七家,也就是说,商业地产项目该具备的先决条件,不但一个都不具备,而且形势还严峻很多,如果这个项目能够顺利的运转起来,那还有什么项目运作不起来呢?!

  记 者:也就是我们在前面提到的开盘即清盘,600套商铺一天售罄,获得了“日光盘”的惊奇效果,您觉得有没有偶然的成分在里面,是个案,还是运气特别好,或是别的什么原因?

  李亚男:要说在别的城市的项目,可以说是偶然、个案或者是运气好,但这个项目,就是因为在夹江这个地方,面临的这些外在苛刻条件,如果你没有强有力的自身操盘的三板斧,真的是无论如何你也做不到的。

  记 者:比如说,哪三板斧?我们就像知道一些执行细节,你们是怎么解决这些难题的,给我们一些借鉴。

  李亚男:简单说说吧,从最开始,我们的目标设立的非常坚定,作为最高指令,就是实现商业地产企业的资金迅速回笼,雷打不动的目标贯穿整个项目运作操盘的始终。这个项目中,我们的合作方也非常给力,重新策划包装项目、重新装潢售楼处,前期炒作时邀请明星演出等等用了各种方式吸引顾客,但项目到了最后的冲刺期始终还是面临消费者到店难的问题。

  因此,我们经过详细的调研,独创了“30天助推开盘模式”,要知道,按照传统的房地产商的做法,一般要1-2年的前期准备才能蓄足客户实现开盘。为了用最短的时间解决最大量的客户到店问题,我们发挥了多年的大型活动策划执行经验,具体做了三件事,一是我们通过专门的团队进行了强大的城市覆盖;二是我们进行了强有力的精准邀约;三是我们运用了“点、线、面”即每天、每周、整月的客户覆盖做法和饥饿营销的创新做法;才能确保在如此严峻的挑战下,一举达到了一天售罄的喜人效果,实现了项目资金迅速回笼的目的。

  记 者:那这些做法是什么时候开始形成的,怎么提出的?

  李亚男:日积月累。关注我们网聚天下的人应该不难发现,我们通过诸多实战已经打造过太多成功案例,从这些实战经验和沉甸甸的营销数字中,得出了这些做法,未来也将继续创新,帮助地产企业操盘整个项目中的大型活动,帮助入驻商家提前开启销售模式。

  同时,我们还将通过与房地产商深度合作,为地产商策划并操盘土地初判、深判、市场调研分析、市场定位、市场营销策略拟定、媒体关系维护等等,为开发商纾解开发之外的各环节问题。