王健林不再自己掏钱?万达现危机,现金流急降94%

核心提示:  万达商业上市后宣布的第一个大动作,是王健林宣布不准备自己掏钱了。  1月14日,万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。  机构出钱+万达管理的...

  万达商业上市后宣布的第一个大动作,是王健林宣布不准备自己掏钱了。

  1月14日,万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币,建设约20余座万达广场。

  机构出钱+万达管理的新一代万达广场,将遍地开花。

  简单来说,大概的模式就是贴牌。机构负责出钱,万达负责设计、建设、招商、运营,并贴上万达广场的招牌、使用万达的“慧云”信息管理系统和电子商务系统。

  告别以售养租时代

  过去的15年,万达广场更迭四代。但不管是第几代,万达广场从投资、建设到管理,自己全套包揽,以售养租。

  过去的万达模式,是依靠执行力玩儿现金流。对于每个项目争取自土地收购的24月内开始运营购物中心,36月内完成销售物业的交付使用。

  一名离职的万达高管对澎湃新闻表示,“在万达干活,很简单。模式很成熟,你不需要想太多。但你要完成指标,压力很大。”

  目前, 万达商业的租金商业近三分之一的江山。2014年,万达商业公司及其子公司的合同销售收入1601.5亿元,同比增长26.8%;全年实现租金回款110.8亿元,同比增幅为32.7%,租金回款完成率达100%;自持物业租金营业利润全年达67亿元,预计租金收益占核心净利润的三分之一。

  三年前,这一比重仅为7.4%,而到了2014年上半年则提升至22.3%。

  但是,以售养租时期的万达太快,没时间精雕细琢。很难有品牌商跟得上万达扩张的步伐,万达就自己做了万达百货、万达电影院线、北京大歌星。

  在一些城市,万达广场出现经营不佳的状况,在过去一段时间里,王健林开始砍掉三四线城市一些经营不佳的万达百货,并削减了一些城市万达百货的面积。

  现金流之困

  事实上,万达此次转型并非毫无征兆。大量持有物业情况下,万达正面临越来越大的资金压力。

  王健林玩儿到159个万达广场规模,万达与其说是以售养租,不如说是以融养租。招股书显示,2014年上半年,万达商业的现金流净额为-89.5亿,同比(比上年同期)下降94.4%;2014年上半年,万达融资活动现金流量净额高达351.35亿元。

  如果这种情况继续延续,情况可能会更差。

  实际上,轻重并举这种模式,业内一点也不陌生。凯德也是,但凯德模式的本质是地产基金模式,以高杠杆和境外超低的融资成本,等待他们的管理团队培育商业,再以合适时机退出,替接盘侠管场子。

  万达内部人士透露,万达会自留一小部分股权,以后的操盘中,也将如此。

  万达商业这样的巨无霸转型轻资产,将为众多盲目模仿万达模式的开发商敲警钟。商业地产,真的不是谁都能玩的。