任志强:中国房地产应提前准备 应对楼市冷淡

核心提示:7月的北京,天气竟意外的没有太热,在华远集团的办公室里,已经卸任董事长的任志强依然在这里办公,大大的办公桌上密密麻麻地堆满了书籍、资料,从压在下面的一些已经泛黄的纸边看来,已经颇有些年月了。三部电话机淹没在这一堆资料之中...

7月的北京,天气竟意外的没有太热,在华远集团的办公室里,已经卸任董事长的任志强依然在这里办公,大大的办公桌上密密麻麻地堆满了书籍、资料,从压在下面的一些已经泛黄的纸边看来,已经颇有些年月了。三部电话机淹没在这一堆资料之中,边上还随意地放了一些别人送给任志强的纪念品。

在这样的环境中,观点地产新媒体和任志强一年一度的博鳌专访展开了。

对于今年已有15年历史的博鳌房地产论坛来说,中国房地产界的名人任志强是老朋友了。15年的活动,任志强参与了15次,而每一年活动,任志强都会借观点地产新媒体专访给业内留下这一年里弥足珍贵的思考和意见。

事实上,对于观点地产新媒体来说,任志强是最好采访的,也是最难采访的。好采访是因为熟悉与信任任志强几乎有问必答,而且不管问什么样的问题,他都可以给出自己独特的见解,言语犀利。不好采访也是或许因为彼此太熟悉,要挖掘出新的问答方向和角度实在不易。

而这次采访的话题就是从最近大热的股市开始的。

股市还在合理区间

作为曾经的上市公司负责人,对于中国股市老任当然不会陌生。虽然现在已经不再担任上市公司董事长的职务,其对于市场的关注度并没有减弱。

在7月10日采访当天,已经跌了快一个月的沪指终于上涨5.16%,以报3900点收市。

对于这一段时间的股市动荡,任志强的点评是,“中国经济挺好的,股市也挺好的”。任志强认为,这几天的股市虽有起伏,但并没有出现大问题,还在“合理区间”。

这不,为了应对前段时间的股市跌幅,中国的管理层还是“果断出手”。比如,7月8日国资委表态,各有关中央企业应勇于承担社会责任,做负责任的股东,在股市异常波动期间,不得减持所控股上市公司股票。

国资委在9日通知,当日中午之前各省级国资委要确定一名负责人、一名联系人,从当日起,每天报送该地国有企业增持上市公司的股票情况。

对此,任志强表示目前很多临时性措施是必要的,其同时指出,一些不好的行为如串谋、泄露内部信息等这些本身是违法的。

“实际上各个国家在临时出现问题的时候都会采取政府措施去做一些。”同时在关注手机、电脑里新闻热点的任志强如是回答我们。

不过,“点评”完政府,任志强话锋一转开始批评起了炒股的人。

“我们在投资中有一个最基本的条件,买股票的人应该是合格投资人。这是基础教育问题。”任志强对于这次股市动荡中出现的“豪亏”股民并不太同情,“你是不是合格投资人?你怎么可以把房子抵押了去买股票呢?”

除了股市之外,对于国民经济的另一个关注点,银行改革任志强也给出了判断。其认为现在的银行改革已经加速。

具体而言,则是“已经看到民营银行可以允许自由申报了。银行的改革应该说比证监会其他的走在前头”。

农民一定要进城

在长达近两个小时的采访中,任志强花了大量的时间和我们讨论城镇化改革的问题,而在这个讨论中,任志强在数字方面的强项再次展露。

任志强表示,中国房地产未来的问题还是城镇化的问题。他对于目前一些城乡一体化的意见,任志强表达了不同观点。

“这样一体化的结果就是所有城市都变的贫困化。三国的时候人家就知道拳头要攥在一起才有力量。”

有着“任大炮”的美誉,谈起自己的看法来,任志强仍然是毫不客气。摆数据、讲事例,理由充分地表达着自己观点。

任志强认为,为什么现在我们城镇化速度降速了,主要原因就是年轻进城人口减少了。

任志强用中国的近邻印度来做对比,对我们描述了一番农民进城的经济学原理。

他引用统计数据表示,印度农村和城市的收入大概1:1.6,但是城市的消费差不多也是1:1.6。所以农村人口进城后并不会增加收入,因此农村人口宁愿待在农村。

而在中国收入比则是1:3.2,消费比差不多是1:1.6,所以这样就吸引了很多农村人口愿意进城工作。

“这个1:1.6和1:3.2的关系导致印度的城镇化率30年从25%到35%,只增长10%,而中国却从18.9%增加了54.7%,很吓人的。”任志强如是称。

看起来,虽然是北京出生、成长、工作的城里人,任志强还是很为农民兄弟抱不平,他认为农民必须进城,“凭什么城里人就这么富,农村人就这么穷。过去你们老剥削农村,低价收购农民的粮食。两极分化就是这么来的”。

房企应重资产转型

当然,作为房地产行业最著名的公众人物,在发表了其对宏观面的看法与意见后,任志强继续表达其对房地产行业的观点。

日前,中原地产统计了这样一组数据:2015年上半年(截止到6月29日),全国百强城市合计出让11813宗土地,比去年12782宗减少了969宗。土地出让面积由去年8.15亿平方米降至今年6.15亿平方米,降幅达24.6%。土地出让金为7021.7亿元,同比2014年同期10890亿元下调了35.5%。成交楼面均价也由去年1317.06元/平米降到了1138.09元/平米。

在听完了这样一串数据之后,任志强停顿了一下,然后反问我们:“这不是好事吗?”任志强认为,这些数字的减少说明未来存量将消化快。

他继续分析认为,随着这些数据的下降,政府未来可能会出台更多利好政策。事实上,向来直言敢说的任志强就表示,现在只有一线城市没有放开限购,但全国有70多个大中城市,有600多个中小城市,仅四个一线城市没放松限购不能代表什么。

从去年到今年,中国的房地产企业在不断调整,纷纷走出海外,品牌房企加强一线城市布局,“互联网+”等新概念层出不穷。

对此,任志强表示“未来一定是大企业越来越大、小企业越来越小,这是一个趋势”,小企业也不用太发愁,因为大企业都去挤一线城市了,那么这些大企业不愿意去的小地方就是小房企的生存空间。

“小企业,赚几个亿就发财了,就够了。就算是变成了库存,也可以留在县城里慢慢消化,总还有农民呢。”

而另一方面,任志强就认为,房企如果要转型成功,应该参考香港开发商在上个世纪60年代的做法,即转型重资产,加大持有型物业的比重。

原因则是“这些香港开发商过去都是以现买现卖为主,而现在都是以持有物业经营为主,好处就是在金融危机的时候租金是不变的,房价可能跌但租金是不变的。”

“我们的开发商因为没有资金,不能随便扩股,没有资本就导致我们大量资金用流动资金贷款,流动资金贷款再转换为商品卖出。所以人家持有物业是抵押品越来越多,随着升值拿到更多的钱,我们只有少量的。”

任志强认为,中国的房地产商应该做好准备,用较长的时间来做这样的转型。