中国三四线小城市房产市场危机的真相

核心提示:  中国一线城市房价反弹的令人心惊肉跳,统计局发布的70个城市商品住宅价格指数全线上涨,深圳楼市上演半年涨一半的神话。  另一极的四线或五线城市楼市却陷入冰窟,经过一轮又一轮的房价上涨博弈之后,楼市呈现一个冰火两重天的境地...

  中国一线城市房价反弹的令人心惊肉跳,统计局发布的70个城市商品住宅价格指数全线上涨,深圳楼市上演半年涨一半的神话。

  另一极的四线或五线城市楼市却陷入冰窟,经过一轮又一轮的房价上涨博弈之后,楼市呈现一个冰火两重天的境地。

  最近去一些小城市,看到当地楼市存量房过剩,开发商心急如焚,熬不住的开发商就变成了“路跑跑”。地方政府无奈,因为土地财政仍然是他们经济上主要来源。

  问题出在哪里?是不是依然按照传统的宽货币做法就能解决问题呢?事实证明,这只会导致热点城市房价冒火,最终政府还得把它浇灭下去。

  因为资本的本性是追逐利润,这里的利润当然是差价。房地产只是他们赚钱的工具和媒介,而这类投资者我们称之为投机者。

  他们不关心房屋的居住价值,只关注是否能够“升值”,货币之水多了,这种“升值”的预期和现实都支撑着大量的资本介入热点城市,从而导致房地产市场出现两难,如果采取打压措施,会导致市场萎缩,危及整个市场,不打不压则会导致泡面经济的生成,从而将实业连根基都拔掉。

  就这些城市而言,虽然这些小城市存量过剩,但房价却纹丝不动,原因是开发商拿地成本高,如果说卖不掉等死,降价则会推倒这个多米骨牌。

  在这种状态下,购房者买不起,也不愿意买,开发商的现金流断流,利润难以实现,地方政府依靠的金土地母鸡,下蛋效率降低了,债务问题也就出来了,这是一个多方都输的局面,问题是什么导致小城市房价的多输的局面呢?

  事实的真相可能很复杂,但整体上来说可能这些城市的房地产价值被透支的结果。

  在一轮又一轮的牛市过程中,很多居民拥有多套房,但新来的居民又被相对的高房价阻止在购房者行列之外,再加上一窝蜂式开发,导致楼市存量逐渐过剩。

  大量的农田变成了鸽子房,城市也在无限膨胀中遇到了边界。当年只要买套房一卖就赚钱的时代,至少在这些中小城市已经一去不复返了。

  尽管楼市可以自娱自乐地变成金融资本自动增值,但房屋的真实功能毕竟是给人居住。然而,这些城市的常住人口其实是向热点城市转移的,大多数的居民只是将之作为一个家乡的落脚点,而不是长期居住的房屋。对于居住的需求也并非如同热点城市那样急迫。